sector / Precios de la construcción ¿Por qué se estabilizan los precios? El siguiente paso era intentar averiguar el motivo de la estabilización del precio de la construcción en esos primeros 20 años del siglo, cuando todos sabemos que el precio de la vivien- da en concreto sufrió una gran variación y no solo con subidas significativas, sino también con una de las caí- das más importantes. Tras mucho reflexionar, llegué a la conclusión de que el buen hacer de los Arquitectos Técnicos es la causa de esa estabilización de los costes de la construcción. El motivo es sencillo y fácil de explicar: los Arquitectos Téc- nicos son especialistas en dos de los temas fundamen- tales dentro del sector de la construcción. El primero, y causa principal de nuestra existencia, es el control de calidad de la construcción. El segundo motivo, para mí mucho más importante, sobre todo de cara a nuestros clientes, es el control económico de las obras, que se focaliza principalmente en los costes de la construcción. Para desarrollar un buen control de costes, los Arquitec- tos Técnicos saben que es necesario iniciar la gestión económica de la obra con una buena contratación. Por lo general, podemos afirmar que existen dos ti- pos de promotores que, en la mayoría de los casos, coincide con el tamaño de la promoción, refiriéndome a promotores ocasionales (obras pequeñas) y a promo- tores profesionales (obras medianas y grandes). Dentro del grupo de los promotores ocasionales de- bemos incluir a los autopromotores que construyen su vivienda unifamiliar y a aquellos que, por negocio, ha- cen un edificio con algunas viviendas o, incluso, unos pareados. En estos casos, el constructor o maestro de obras que ejecuta las obras suele ser un amigo o co- nocido del promotor y la figura del Arquitecto Técni- co poco o nada tiene que hacer por la economía de la obra, pues la gestiona directamente el promotor. Los comparativos y el estado de mediciones. En cam- bio, los promotores profesionales, los que ejecutan las obras medianas y grandes con una mayor inversión y de cuantías elevadas, saben que una buena gestión de la contratación de la obra les abarata considerablemen- te los costes, y es aquí cuando el Arquitecto Técnico realiza lo que se conoce como “los comparativos”. El trabajo previo a la elaboración de los comparativos es solicitar varios presupuestos a constructoras de reco- nocido prestigio, que suelen ser locales y, en el caso de las obras más grandes, se incluye también a alguna de las empresas nacionales. El presupuesto se desarrolla utilizando el “estado de mediciones”, que nos describe con textos escritos cada uno de los trabajos que figuran en los planos y que tiene que realizar el albañil. A la vez, dicho estado de mediciones cuantifica esos trabajos e incorpora una valoración estimatoria de los mismos realizada por el arquitecto. El estado de mediciones le sirve a la constructora para hacer los presupuestos, conjugando una visión de la documentación gráfica y escrita junto con su expe- riencia, herramientas y los rendimientos de los traba- jadores de dicha constructora. Normalmente, lo reali- zan los Arquitectos Técnicos de la empresa que valoran cada uno de esos trabajos a ejecutar, definidos en ese documento, obteniendo un precio para cada uno de ellos. Cómo realizar un comparativo útil. Se nece sita un mínimo de tres presupuestos. Una vez obteni- dos todos los datos, se elabora el comparativo utilizan- do una tabla de Excel con los precios de cada uno de esos trabajos, lo que sirve para enfrentar y comparar los precios de cada constructora con las otras. Al tener tres precios para hacer el mismo trabajo, el Arquitecto Técnico que realiza el comparativo puede interpretar los resultados e informar a cada construc- tora, analizando la diferencia de los precios entre ellas, con tres casuísticas diferentes: 1. Aquellos valores en los que erraron al no entender correctamente la descripción del trabajo a desarrollar. 2. Aquella constructora que se pasó de precio y, por lo tanto, es cara. 3. Aquella constructora que no puede ejecutar el trabajo a ese precio porque es muy barato. El criterio que se utiliza para realizar estos compara- tivos es simple: no quiero que la constructora le tome el pelo al promotor con un precio elevado, pero tam- poco que le deje colgado y no acabe la obra porque no puede hacer un trabajo por esa cantidad. De hecho, otra de esas normas no escritas que no se aplican siempre, quedando a criterio del Arquitecto Técnico que desarrolla el comparativo, es descartar el presupuesto más alto y el más bajo. Se tiene que acla- rar que, para poder aplicar esta norma, es necesario introducir los cinco presupuestos en el comparativo y cuando veamos que todos, más o menos, están correc- tos, y sobre todo completos con todos los precios, es cuando se puede proceder a descartarlos. En ocasiones, falta algún precio de un trabajo con- creto, y resulta imprescindible tenerlos todos para sacar unas conclusiones globales correctas del presupuesto. En estos casos, aplico el precio más alto de los otros dos por ese mismo trabajo al que no lo aporta y, de esta manera, no descarto a la constructora, pero la pe- nalizo por no tener todos los precios. En el comparativo que acabamos de ver, tenemos en rojo el precio más alto, en verde el más barato y en color naranja aquel que no figuraba y que fue incluido con el más alto de los restantes (ver gráfico 3). También es cierto que, al realizar la segunda vuelta, la constructora penalizada sabe los precios que le falta- ban y, lo que resulta más interesante, cuál era el precio más alto ofertado por las otras, lo que le permite anular esa penalización y recuperar posiciones para la oferta definitiva. Mediante ese intercambio de información, se consi- gue que el constructor realice los ajustes que considere oportunos una vez conocido el punto de vista del téc- nico responsable de la ejecución de la obra. Entiendo que esas conversaciones y las explicaciones de cómo se pueden hacer ciertos trabajos consensuando la manera de simplificar y abaratar su ejecución es lo que sirvió en cada obra para ajustar los costes de la construcción de la obra en cuestión, en primera instancia, para estabili- zar sus precios. Las reglas del mercado. Esta labor de enfrentar los pre- cios de cada una de las empresas tiene unas reglas no escritas muy simples e importantes para entender el juego del mercado que aplican las propias constructo- ras, y por eso resulta imprescindible exponerlas aquí: 1. El constructor que quiera ejecutar la obra está obligado a ajustar el precio y, si se pasa, se arriesga a perderla. 2. Las constructoras muchas veces se dedican a “pescar” cuando el trabajo que ya tienen contratado so- brepasa el que pueden asumir y suben los precios con el fin de compensar el esfuerzo que tendrán que hacer para cumplir. Eso, a su vez, conlleva que otra construc- tora ajuste su precio y pueda llevarse el gato al agua. 3. El motivo inverso al anterior: como no tengo el trabajo suficiente para ocupar a mi personal para la próxima temporada, ajusto mucho los precios y así le aseguro el trabajo a mi empresa y mis operarios. Precio razonable de contratación. Otra información importante que da el comparativo es “el precio razo- nable de contratación”, que se obtiene, por una parte, con “el precio medio” de todas las constructoras, tra- bajo por trabajo y, por otra, con “el precio más bajo” de todas las constructoras para cada trabajo. El precio razonable de contratación suele estar en- tre los dos anteriores –el precio medio y el precio bajo, tirando normalmente hacia el precio medio–, y es una información que le ofrecemos al promotor para que sea consciente en todo momento del desarrollo de la ne- gociación previa a la contratación. Por tanto, y como conclusión, puedo afirmar que nuestro sistema de gestión de la contratación y los comparativos, junto con estas simples normas de sub- sistencia del mercado, fueron los causantes del auto- control de los precios de la construcción para que se mantuvieran constantes con la subida real del mercado estos primeros 20 años de principio de siglo. • gráfico 4 el estado de mediciones, que normalmente realizan los Arquitectos Técnicos, le sirve a la constructora para hacer los presupuestos © User123/Getty Images